Prekybos centrų nuomos sutarties komponentai

Perskaitę šį straipsnį, sužinosime apie prekybos centrų nuomos sutarties komponentus.

Nuomos sutarties komponentų supratimas:

Nuomos dokumentas įpareigoja savininką (nuomotoją) ir nuomininką (nuomininką) į ilgalaikius santykius, kurių kiekvienas tam tikru mastu priklauso nuo ekonominės naudos ir tam tikromis ekonominio išlikimo aplinkybėmis. Nuoma yra panaši į kolektyvinę sutartį, nes abu dokumentai nustato kiekvienos šalies elgesio, pareigų, pareigų, naudos ir naštos taisykles.

Analizuojant nuomos sutartį (arba pasiūlymą nuomai, kartais vadinamą nuomos sutartimi) yra daugybė galimų scenarijų, kurie gali įvykti per nuomos sutarties galiojimo laiką, įskaitant jo atnaujinimą.

Kartu su šiais įpareigojimais taip pat reikia atsižvelgti į finansines investicijas, kurias kiekviena šalis patiria šioje įmonėje, taip pat į ekonominės sėkmės lūkesčius. Nuoma taip pat apibrėžiama kaip nuosavybės teisių turėtojo („nuomotojas“) ir nuosavybės teisių („nuomininko“ arba nuomininko) vartotojo / naudotojo sutartis, apimanti nurodytą laikotarpį.

Nuomotojas:

Kas yra šeimininkas? Ar jie iš tikrųjų turi nuosavybę, ar jie yra nuomininkai pagal žemės nuomos sutartį, partnerystę ar komanditinę bendrovę, ar korporacijos įmonę? Jei pasikliaujame savininko sutartimi, tada savininkui turėtų būti suteiktas materialus subjektas - kokia yra sandorių kokybė? Ar žemės pavadinimo paieška užtikrina, kad nuomotojas iš tiesų turi teisę išsinuomoti.

Nuomininkas:

Kas yra nuomininkas? Ar tai partnerystė? Jei taip, savininkas turėtų užtikrinti, kad visi partneriai pasirašytų asmeniškai. Ar nuomininkas yra įmonė? Jei taip, įsitikinkite, kad dokumentą pasirašo bendrovė. Ar yra garantas? Jei taip, įsitikinkite, kad garantas pasirašo nuomos sutartį ir kad nuomos sąlygos yra pakankamos garantui garantuoti. Vėlgi, kokia yra sandorių kokybė?

Garantas:

Ar turite kompensaciją ar garantiją? Kokia yra žalos atlyginimo prigimtis? Ar tai taikoma visam nuomos laikotarpiui ar nuomos daliai? Ar tai neribota pinigų suma, ar kompensacija yra ribojama? Kas atsitinka, kai nuomininkas patenka į bankrotą? Ar kompensatorius turi pasirašyti likusį terminą?

Susitarimo data:

Kokia yra susitarimo data? Kada įsigalios nuoma?

Ar tai yra nuoma ar licencija?

Yra daugybė žemės interesų, kurie yra analogiški nuomai ir dalijasi daugybe nuomos savybių, tačiau nesukuria nuomos. Nuoma sukuria domėjimąsi žeme. Tai yra paprastas palūkanas, mažesnis už mokestį. Licencija - tai teisė į kažką, kuri kitaip nebūtų teisėta.

Pavyzdžiui, pardavėjo teisė parduoti karštą šunį futbolo žaidime - tokia licencija nėra išimtinė. Viešbučiai, pensionai ir automobilių stovėjimo aikštelės - tai keletas interesų, kurie yra licencijos, o ne nuomos pavyzdžiai.

Patalpos:

Iš pradžių šalys turėtų turėti aiškų supratimą apie nugriovusių patalpų aprašymą ir jų papildymus (pvz., Automobilių stovėjimo aikštelė). Jei nuomos sutartis yra skirta visam pastatui, lengviau išsiaiškinti nugriovusias patalpas. Jei nuomos sutartis susijusi su pastato dalimi, tuomet nuomos sutartyje turi būti nurodytas nugriovimo patalpų planas, kuris turėtų būti pridedamas prie nuomos.

Jei nuomininkas turi teisę naudotis bendra erdve, bendroji erdvė taip pat turėtų būti aiškiai nurodyta nuomos sutartyje, kad nebūtų nesusipratimų. Panaikintų patalpų matmenys gali turėti įtakos nuomos ekonomikai.

Šalys turi nustatyti, kas turi mokėti už mokesčius, komunalines paslaugas, remontą ir techninę priežiūrą, draudimą ir bendras veiklos išlaidas. Prekybos centrų nuomininkai negali mokėti tokios pačios veiklos sąnaudų kaip komercinis mažmeninis vienetas (CRU).

Be to, šalys, žinoma, turėtų žinoti tikslią nugriautų patalpų dydį. Nė vienas nuomininkas nemėgsta manyti, kad jie turi 1200 kvadratinių pėdų ir vėliau sužino, kad iš tikrųjų patalpos buvo iš naujo matuojamos, ir dabar jos moka už 1400 kvadratinių pėdų ar daugiau.

Terminas:

Nuomos terminas turėtų būti aiškiai nustatytas. Apskritai terminas yra laikotarpis, per kurį nuomininkas turi išimtinę teisę turėti patalpas ir atitinkamą įsipareigojimą sumokėti nuomą.

Visoms šalims pirmiausia rūpi, kad nuostatos, reglamentuojančios termino pradžią ir nutraukimą, yra aiškios ir nedviprasmiškos. Nuomos terminas arba likusi jos dalis yra labai svarbus nuomininkui, kai nuomininkas nori parduoti savo verslą trečiajai šaliai.

Pradžios data:

Daugelyje išperkamosios nuomos nuomos sutarties pradžios data sutampa su nuomos sutarties data, taigi nėra dviprasmybės.

Tačiau daugelyje komercinių nuomos terminų pradžios data priklauso nuo kito įvykio, paprastai susijusio su patobulinimų užbaigimu, kurį nuomotojas sutiko statyti. Be to, pradžios data gali būti susieta su laikotarpiu, kuriame yra nemokama „pagrindinė nuoma“.

Nuoma:

Paprastai nuoma yra padalinta į dvi dalis (galbūt trijų procentų nuoma). Pirmoji dalis yra pagrindinė nuoma. Paprastai jis nurodo nuomos mokesčio už kvadratinį pėdą dydį kasmet, mokamas kas mėnesį per nuomos laikotarpį.

Pavyzdžiui, jei mokate 1000 kvadratinių pėdų (išnuomojamas - nenaudojamas), už pagrindinę nuomos kainą. 10, 00 už kvadratinį pėdą, jūsų pagrindinė nuomos mokestis kas mėnesį būtų Rs. 833, 33 (1000 X Rs. 10, 00 = Rs. 10 000, 00, padalintas iš 12 = Rs 833, 33).

Nuomos mokėjimas:

Nuomos mokėjimas paprastai atliekamas kas mėnesį, mokamas iš anksto kiekvieno mėnesio pirmąją dieną (priešingai nei hipotekos mokėjimas, kuris yra mokėjimas po vieno mėnesio).

Kartais nuomotojui nuomininkas turės atlikti keletą patikrinimų, kurie bus atlikti po datos. Nėra neįprasta, kad nuomos nuomininkas atsisako bet kokio kompensavimo, sumažinimo ar atskaitymo. Tai reiškia, kad nuomininkas atsisako ir atsisako bet kokių esamų ir būsimų pretenzijų ar kompensacijų ar kompensacijos už nuomą ir sumokės nuomos mokestį (pagrindinį ir papildomą), neatsižvelgiant į bet kokį nuomininko reikalavimą prieš nuomotoją.

Užimtumas ir leidžiamas naudojimas:

Nuoma paprastai apima terminą, nurodantį patalpų naudojimą. Jei naudojimas yra siaurai apibrėžtas, ty tik stomatologijos įstaigos, nuomininkas negali naudoti patalpų kitiems tikslams. Nuomininko sutikimas tam tikromis aplinkybėmis gali būti nepagrįstas. Tai tampa problema, jei nuomininkas nori subnuomoti ar perduoti patalpas trečiajai šaliai, kuri nori naudoti patalpas kitam nei dantų biuras.

Taip pat svarbu apibrėžti patalpų naudojimą, nes jis apsvarstys, kokia turėtų būti atitinkama nuoma, jei nuomininkas pasinaudos galimybe atnaujinti.

Nuomininkų sutartys:

1. Mokėti nuomą:

Jau paaiškinta

2. Atliekos ir pažeidimai:

Nuomotojas pageidauja užtikrinti, kad pastatas nebūtų pastatytas atliekoms ar sužalojimui, todėl nuomininkas turės susitarti, kad nesukeltų atliekų ar jokio nepatogumo.

3. Draudimo rizika:

Nuomotojas nenori patirti papildomų draudimo išlaidų, todėl nuomininkas privalės veikti taip, kad jis nepadidintų draudimo išlaidų.

4. Švara:

Save paaiškinantis.

5. Įstatymų laikymasis:

Nuomotojas nori užtikrinti, kad nuomininkas nepažeistų jokio savivaldybės, provincijos ar įstatymų, įskaitant gaisro, saugos įstatymus, įstatus ir reglamentus. Šie įstatymai taip pat gali apimti aplinkosaugos įstatymus.

6. Įrenginiai:

Nuomotojas nori užtikrinti, kad patalpose nebūtų įrengtos įrangos ar pakeitimų, kurie pažeistų įstatymus ar trukdytų kitiems nuomininkams naudotis pastatu.

7. Taisyklės ir nuostatai:

Nuomotojas paprastai nustatys taisyklių ir taisyklių rinkinį, kurį jie kartais gali keisti.

8. Perteklinė valda:

Kai nuomininkai pasilieka nuomojamose patalpose pasibaigus nuomai be jokio kito rašytinio susitarimo, be nuomininko prieštaravimo, nuomos mokestis paprastai prilygsta 150% mėnesinės bazinės bazinės nuomos mokesčio.

9. Ženklai:

Nuomotojas užtikrins, kad ženklai atitiktų pastato reikalavimus.

10. Tikrinimas ir prieiga:

Šis skyrius leidžia savininkui bet kuriuo metu ir laikas nuo laiko patekti į patalpas su įgaliotaisiais agentais, darbuotojais ir rangovais įvairiais tikslais, įskaitant, bet neapsiribojant, langų valymą, priežiūrą, sargų aptarnavimą, remontą ar pakeitimus ar patobulinimus. nugriovusias patalpas.

11. Rodomų patalpų rodymas:

Tai leidžia nuomotojui ar jo atstovams ar darbuotojams parodyti nuomojamas patalpas būsimiems nuomininkams įprastomis darbo valandomis per pastaruosius kelis nuomos laikotarpio mėnesius.

Nuomininko sandoros:

1. Ramus malonumas:

Paprastai tai yra pagrindinė nuomininko nuomininko nuomone, leidžianti nuomininkui naudotis patalpomis be trukdžių, arba savininko nuosavybės nutraukimą. Tai nereiškia, kad „nėra triukšmo“.

2. Interjero klimato kontrolė ir apšvietimas:

Save paaiškinantis.

3. Liftas:

Jei esate ne pagrindiniame aukšte, tada norėtumėte užtikrinti, kad liftai veiktų visą laiką, arba, jei liftas sugenda, nuomotojas nedelsdamas suremontuos arba pakeis liftą, kad būtų lengviau pasiekti jūsų pacientus .

4. Įėjimai, fojė ir kitos bendrosios zonos:

Kaip nuomininkas norėtumėte užtikrinti, kad jūsų klientai ir pacientai įprastomis darbo valandomis galėtų naudotis jūsų nugriautomis patalpomis.

5. Skalbimo patalpos:

Save paaiškinantis.

6. Sargų paslaugos:

Save paaiškinantis.

7. Remontas, žala ir sunaikinimas:

a) Savininko remontas:

Užtikrinti, kad nuomotojas būtų įpareigotas išlaikyti patalpas geroje ir pagrįstoje remonto būklėje, atitinkančioje panašaus pobūdžio, amžiaus ir pobūdžio pastato bendruosius standartus ir kad šeimininkas nedelsdamas pataisys defektus.

Iš nuomininko nuomos nuomos turėtų būti labai specifinė, kad būtų nurodyta, kad nuomininkas nėra atsakingas už bet kokius konstrukcijos remontus ar pakeitimus. Taip pat galite apibrėžti, ką reiškia struktūrinis remontas, įskaitant stogo keitimą.

(b) Nuomininko remontas:

Nuomotojas nori užtikrinti, kad nuomininkas išlaiko nugriovtas patalpas panašioje, geroje ir pagrįstoje remonto būklėje.

8. Sumažinimas ir nutraukimas:

Jei patalpos patiria didelę žalą, kad nuomininkas nebegali naudotis visomis išeikvotomis patalpomis ar didelėmis patalpų, kuriose buvo atsisakyta, dalis, jūs, kaip nuomininkas, norite užtikrinti, kad nuomos kaina sumažėtų laiko reikalavimas, kad nuomotojas kuo greičiau išreikštų savo nuomonę, ar jis pagal nuomos sutarties nuostatas bus ištaisytas ar nutraukęs nuomos sutartį.

9. Mokesčiai:

Nuomininkas ne tik turės mokėti mokesčius už savo verslą, bet ir tam tikrus nekilnojamojo turto mokesčius. Kaip nuomininkas turėtumėte pasirūpinti, kad jūs nedelsiant praneštumėte apie bet kokį mokesčių apskaičiavimo padidinimą, turėdami teisę savo sąskaita nepritarti tokiam padidėjimui.

Priskyrimas ir atskyrimas:

Priskyrimas ir subnuomojimas yra skirtingi. Subletas yra situacija, kai nuomininkas leidžia trečiajai šaliai (subnuomininkui) išimtinai naudotis patalpomis dalį likusios nuomos laikotarpio. Perdavimas numato viso likusios nuomos laikotarpio paskyrimą.

Apskritai, kiekvienam tokiam darbui atlikti reikalingas rašytinis savininko sutikimas. Nuomotojas gali turėti teisę nepagrįstai atsisakyti tokio sutikimo arba gali veikti pagrįstai, priklausomai nuo nuomos formuluotės.

Daugeliu atvejų, kai nuomininkas priskiria ar subletus, jie vis tiek bus atsakingi šeimininkui, jei perėmėjas nesilaikys nuomos sutarčių. Tai lieka neapibrėžtasis įsipareigojimas nuomininkui ir turėtų būti sprendžiamas nuomos sutartyje, įskaitant tai, ar nuomininkas yra atsakingas į nuomotoją dėl perleidimo per pratęsimo laikotarpį.

Daugeliu atvejų nuomotojas norės turėti būsimo naujo nuomininko ar subnuomininko finansinę ir kitokią aplinką ir prieš nuomos sutartį pateiks nuomininkui tokį patikrinimą.

Nuomininko kontrolės keitimas:

Jei nuomininkas yra korporacija, nuomininkas gali vengti perleidimo ar subnuomos išlygos paprasčiausiai perleidžiant bendrovės akcijas naujai trečiajai šaliai. Siekiant išvengti šios pabėgimo galimybės, nuomotojui nuomininkas paprastai turi sąlygą, kurioje teigiama, kad jei pasikeičia nuomininko įmonės kontrolė, tai laikoma perleidimu.

Apribojimai ir suvaržymai įrenginiams ir patobulinimams:

Nuomotojas pageidauja, kad jo nuosavybė nebūtų apsunkinta statytojo turtu. Nuomotojas mėgsta turėti aiškų pavadinimą, priklausomai nuo hipotekos, kurią jis suteikė finansų įstaigai.

Kaip nuomininkas, jei norite savo finansų įstaigai suteikti garantiją, jis turi atitikti nuomos sąlygas.

Įrenginių ir patobulinimų pašalinimas:

Visi nuomos patobulinimai patalpose paprastai tampa nuomininko nuosavybe nuomos pabaigoje, be kompensacijos. Svarbu atskirti patobulinimus, armatūras ir palapines. Tam tikrais atvejais nuomininkas gali reikalauti, kad nuomininkas pašalintų tam tikrus patobulinimus, armatūras ir palapines nuomininko sąskaita (ty banko skliautą).

Patalpų perkėlimas:

Nėra neįprasta, kad nuomos sąlyga leidžia nuomotojui perkelti nuomininką į kitą pastato aukštą, ypač be kompensacijos.

Draudimas ir atsakomybė:

1. Savininko draudimas:

Nuomotojas draudžia pastatą kaip apdairų savininką. Draudimo išlaidas padengs nuomininkas arba, jei nuomininkas nuomos dalį pastato, nuomininkas sumokės proporcingą draudimo sumą.

Draudimo tipas greičiausiai apims:

a. Turto draudimas, įskaitant gaisrą ir išplėstą pavojų, visas rizikos, katilų ir slėginių indų, plokščių stiklas ir žemės drebėjimo draudimas;

b. Draudimas nuo rizikos aplinkai;

c. Verslo nutraukimo draudimas;

d. Nuomos mažinimo draudimas;

e. Pajamų draudimas.

Be to, nuomininko nuomos sutartyje paprastai yra sąlyga, leidžianti savininko draudimo bendrovei perimti teises. Ką tai reiškia? Tai reiškia, kad, nepaisant to, kad nuomininkas galėjo sukelti „gaisrą“ (arba kitokį pavojų), kai draudikai turi sumokėti draudimo pajamas apdraustajam (savininkui), savininko draudikai vis tiek gali pareikšti ieškinį. nuomininkas. Nėra neįprasta, kad nuomininkas turi užtikrinti, kad nuomos sutartyje būtų atsisakyta teisės į subrogaciją.

2. Nuomininko draudimas:

Nuomininkas turėtų prisiimti visą atitinkamą draudimą kaip apdairų nuomininką, įskaitant komercinę bendrąją atsakomybę, kurios dydis ne mažesnis kaip „x“ milijonas vienam įvykiui, prarastas pajamų draudimas ir bet koks kitas draudimas, kurį nuomininkas gali laikyti patikimu.

Draudimas taip pat turėtų būti išlaikytas tokiu lygiu, kuris nesukelia sutikimo. Bendrasis draudimas įvyksta, kai kai kurie apdraustieji gali nuspręsti apdrausti sumą, kuri yra mažesnė už visą turto vertę.

Siekdami atgrasyti nuo draudžiamo draudimo, draudikai nustato, kad minimali bendrosios vertės procentinė dalis turi būti apdrausta, paprastai 80% arba 90%. Vertė nėra nustatoma išduodant politiką, bet nuostolių padarymo metu.

3. Palūkanų ir kryžminės atsakomybės sąlyga:

Paprastai, jei politikoje yra du apdraustieji (pavyzdžiui, nuomotojas ir nuomininkas), vienas apdraustasis negali susigrąžinti pagal šią politiką dėl bet kokios žalos jo turtui, kurį sukėlė kitas apdraustasis, ir vieno iš apdraustųjų nevykdymo. paprastai panaikina politiką abiejų apdraustųjų atžvilgiu.

Siekiant išvengti šių problemų, apdraustieji turėtų reikalauti, kad į politiką būtų įtraukta palūkanų atskyrimo ir kryžminės atsakomybės sąlyga. Ši sąlyga leidžia apdraustajam gauti poliso naudą, nepaisant to, kad žalą padarė kita apdraustųjų politika.

Be to, vienas iš draudėjo, kuris yra apdraustas pagal politiką, kuri priešingu atveju panaikintų visą politiką, nevykdymas taikomas tik šaliai, kuri yra įsipareigojimų neįvykdymo šalis, ir neturi įtakos kito apdraustojo draudimui.

Subordinacija, atpažinimas, registracija ir sertifikatai.

1. Hipotekos:

Nuomotojo teisės pagal nuomos sutartį gali būti įkeistos arba priskirtos pirkėjui ar pirkėjui. Nuomotojas paprastai reikalauja, kad nuomininkas būtų nusipirkęs tokių nuomininkų arba hipotekos nuomininkų nuomos sutartis ir taptų nuomininku, ir todėl jis turi pasirašyti tam tikrus dokumentus.

2. Subordinacija ir atpažinimas:

Subordinacinė sąlyga reikalauja, kad nuomininkas savo interesus priskirtų hipotekos interesui. Jei to reikia, nuomininkas turėtų įsigyti nerūpestingumo sutartį, kurią pasirašė savininkas ir hipotekininkas, iš esmės nurodydamas, kad jei nuomininkas nevykdo savo hipotekos sutarčių, o hipotekininkas ketina imtis veiksmų prieš nuomotoją, tada ji apie tai praneša nuomininkui ir su sąlyga, kad nuomininkas laikysis visų savo nuomos reikalavimų, netrukdytų ar neturės įtakos nuomai - iš esmės paliekant nuomininką.

3. Registracija:

Paprastai protinga, ypač jei nuomos sutartis yra trejų ar daugiau metų, nuomos sutartį įregistruoti žemės pavadinimo tarnyboje. Tačiau dauguma savininkų nenori, kad šios nuomos sutartys būtų registruojamos dėl akivaizdžių priežasčių. Kartais gali būti sukurtas kompromisas.

4. Sertifikatai:

Kartais būsto savininkas gali reikalauti, kad nuomininkas išduotų tolesnį pastato pirkėjui arba hipotekos gavėjui pažymėjimą, nurodydamas, kad nuomotojas neturi įsipareigojimų.

Jei iš tikrųjų pasirašysite „estoppel“ sertifikatą, kuriame teigiama, kad nuomininkas pagal nuomos sutartį nevykdo įsipareigojimų, žinodamas, kad nuomininkas pagal nuomos sutartį nevykdo įsipareigojimų, tuomet jums gali būti draudžiama patraukti baudžiamojon atsakomybėn pagal jūsų nuomos sutartį.

Nuomininko nutylėjimai - savininko teisių gynimo priemonės:

Turėtumėte atidžiai persvarstyti būsto savininkui suteiktas teisių gynimo priemones, susijusias su nuomos neapmokėjimu, palūkanų mokėjimu ir laiku, kad būtų pašalintas numatytasis.

Visa nuoma:

Kaip jau buvo minėta šiame dokumente, žodinis susitarimas nėra vertas popieriaus, kurį jis parašė. Todėl visi šalių tarpusavio sandoriai, susitarimai ar pareiškimai turėtų būti sutrumpinti raštu. Paprastai nuomos sutartyje teigiama, kad nėra jokių išreikštų ar numanomų sandorių, atstovybių ar garantijų, išskyrus atvejus, kurie yra nurodyti nuomos sutartyje.

Griovimas:

Priklausomai nuo pastato amžiaus, nėra neįprasta, kad nuomos sutartyje yra griovimo sąlyga. Atitinkamai, jei griovimo sąlyga pradeda veikti per tam tikrą laiką (ty vienerius metus), tai būtų protinga neužkrauti daug pinigų į nuomininkų ar nuomininkų patobulinimus.

Iš tiesų, nepaisant nuomos termino, nuomotojas turi teisę, pranešdamas apie tai tinkamai, nutraukti nuomos sutartį, remdamasis tuo, kad pastatas bus nugriautas. Griovimo sąlyga turės įtakos jūsų praktikos vertei.

Ekspresija:

Priverstinio išieškojimo sąlyga turėtų būti sukurta taip, kad ir savininkui, ir nuomininkui būtų sudarytos sąlygos veiksmingai spausti savo pretenzijas į priekį, kad abi naudos gautų iš nusavinimo.

Galimybė atnaujinti:

Tai yra viena iš labiausiai apleistų nuomos sąlygų. Jei norite pasinaudoti galimybe pratęsti, prašome suprasti, kad jis turi būti atliktas per nuomos sutartyje nurodytą terminą, pageidautina, kad nuomininkas jį pripažintų, ir jei nuomos mokesčio negalima susitarti, tuomet jūs vis tiek privalote nuomoti patalpas pasirinkimo laikotarpio metu išsinuomojus nuomos sumą paprastai nustatoma arbitražo tvarka.

Parkavimas:

Daugeliui nuomininkų parkavimas yra svarbi problema. Pvz., Jei esate prekybos centre, kuriame yra ribota automobilių stovėjimo aikštelė, galbūt norėsite, kad tam tikri stendai būtų išskirtiniai jūsų naudojimui. Taip pat galbūt norėsite apsvarstyti kitų nuomininkų automobilių stovėjimo aikštelių ar pastato pastatų stovėjimo vietų poreikį. Pavyzdžiui, galbūt nenorite būti šalia nekilnojamojo turto biuro, kuriame kasdien atvyksta ir eina iš daugiau nei 20 agentų.

Asmeninės sutartys:

Jei nuomos sutartyje yra pirmojo atsisakymo teisė arba pirkimo galimybė, įsitikinkite, kad dokumentas yra įregistruotas žemės pavadinimo biure. Taip pat įsitikinkite, kad šios asmeninės sutartys (kurios nevyksta su žeme) perkeliamos per atnaujinimo laikotarpį.